新竹市體育場店面  東區買屋 / 東區買房 - 新竹竹北房產八大學區體育場大坪數店面

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：11198 萬 (含車位價)
參考單價：25.21 萬/坪
地址：新竹市東區食品路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：格瑞絲商務中心
總坪數：444.165 坪 (包含車位面積)
主建物面積：261.296 坪
共同使用：182.869 坪
車位坪數：63.86 坪
樓別/樓高： B1樓 / 9樓
屋齡：28 年
法定用途：店鋪
形式/類型：商用/ 華廈
車位：平面式車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：24430 元/月
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：市立東園國小,市立培英國中,市立建華國中
鄰近公園：新竹公園
生活機能：竹蓮市場、大全聯忠孝店
附近交通：台1線,國道1號
面臨路寬：18米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 核心學區位置：位於竹北明星學區，鄰近八大學區與新竹公園，生活機能完善，客源穩定。 2. 空間規劃彈性大：總坪數達四百多坪且含車位，適合餐飲、醫療、美容或大型教育機構等多種用途。 3. 停車便利：內含平面式車位，且對面有地下停車場，對於需要大量停車空間的商業活動極為重要。 4. 交通便捷：鄰近台一線與國道一號，方便客戶進出及貨運運輸。
劣勢	1. 購置門檻高：總價超過一億一千萬元，資金需求龐大，非一般投資者輕鬆可負擔。 2. 持有成本不低：管理費每月約兩萬四千元，年持有成本約三十萬元，需考量租金收益是否能抵銷。 3. 屋齡較長：建築落成已達 28 年，可能涉及管線老舊或結構維護問題，未來修繕預算需納入評估。 4. 樓層資訊疑義：資料標示「B1 樓 / 9 樓」，具體單位位置與動線需進一步確認，以免影響商戶形象或便利性。
機會	1. 產業需求多元：新竹地區人口集中於學區與科技園區，對於美容、補習、醫療等服務業需求持續存在。 2. 資產保值性：核心地段的大坪數商業空間具有稀缺性，長期來看具備抗通膨潛力。 3. 自用或投資皆可：若計畫自營事業可節省租金支出；若出租則因地段優勢可望吸引大型承租戶。
威脅	1. 景氣波動風險：商業店面受景氣影響較大，若產業不景氣可能面臨空置期拉長。 2. 流動性較低：高價商用不動產在轉手時，比一般住宅更難尋找買主，变现週期可能較長。 3. 政策或法規變遷：需留意區域建築使用分區是否有變更，以免影響未來營業執照申辦。

物件評論

此物件屬於高總價的商業店面投資標的，位於新竹竹北極具發展潛力的核心學區與公園旁，生活機能與人流相當成熟。

是否值得購買？ 若您擁有充裕的購屋預算，且目標明確為「長期持有」或「自營大型事業（如連鎖補習班、健身房、診所）」，此物件值得考慮。其稀缺的大坪數空間與車位配置，在學區周邊具備難得的競爭優勢。

主要理由如下：

地段價值穩健：鄰近學校、公園與交通幹道，客源基礎紮實，適合依賴人流的商業型態。
空間實用性高：四百多坪的大空間配合車位配置，極少見於周邊市場，能滿足大型商業運作需求。
需謹慎評估持有成本：由於屋齡已達 28 年且管理費偏高，建議您務必在成交前確認房屋結構狀況與未來修繕負擔，並詳算租金回報率是否足以支撐每月管理費用及貸款利息。

總體而言，這是一個適合資深投資者或大型業者的優質資產，但購置前務必進行詳細的物業鑑價與法規確認。